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一、市場導向理念

　　1、商業街規劃與建設中的操作誤區

　　（1）引資為上：一個或幾個大的投資商的抉擇決定了一條商業街的功能；

　　（2）租售為先：開發商將便于租售、盡快收回投資列為首要任務，重形式上的包裝與炒作，輕經營上的謀劃與設計；

　　（3）轉租獲利：首批購租物業者投資行為比例過大，在其轉租獲利后，實際經營者規模小且功能多元分散，商業街的功能特色無法得以確立。

　　2、市場導向首先是消費導向

　　（1）商業服務業的功能定位首先取決于消費力的支撐；

　　（2）商業服務業的功能定位同時取決于其輻射能力。

　　3、市場導向其次是經營導向

　　（1）商業服務業經營者居于市場中心，最了解市場情況；

　　（2）只有商業服務業經營者獲得經營利潤，商業街才可能可持續發展。

　　4、市場導向的實現需要規劃者和開發建設者進行功能控制，必須樹立"經營商業街"的意識。

　　二、錯位經營理念

　　正如人們都十分清楚的一條商業發展規律：一家商業企業，為避免與其強勁的競爭對手兩敗俱傷，在經營過程中時常采取錯位經營之術。一條商業街與其它商業街的錯位，主要表現為以下幾個方面：

　　1、整體經營理念的區別。經營理念是CIS系統的核心，在同一條街上，不同的企業，可以有不同的經營理念，但為了構造統一的街區形象識別，則需要在整體上有一個統一的與其它商業街不同的理念。這一經營理念城逐步融入到每個企業、每個經營管理人員的日常業務活動和行為中，需表現在商業街的視覺載體上。

　　2、目標市場的定位不同。企業選取不同的目標市場定位，會使企業采有不同的產品策略、價格策略和營銷策略，并采取不同的經營方式和服務方式為自己特定的目標顧客服務。商業街同樣有總體的目標市場定位，不同的目標市場定位會決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構成、功能構成與結構、業種業態的選擇、投資和經營主體的確定等等。

　　3、功能構成不同。以功能構成劃分，商業街可分為主題型、綜合型和混合型等不同類型。主題型商業街功能相對單一，主題突出，功能特色鮮明，易于與其它商業街形成錯位（例如重慶八一路好吃街）；綜合型商業街強調"復合配套"，要求購物、餐飲、休閑、娛樂等功能齊全，難以從功能與其它同類型商業街形成錯位；混合型商業街強調突出其"有限主題"，并建設完善為之服務的配套設施，局部的強勢既是其市場形象形成的前提，又是其核心競爭力的基礎。

　　4、商業建筑及裝修的形式與風格不同。例如位于北京世紀金源大酒店負一層的商業街，以其地道的歐式建筑而獨樹一幟，風格鮮明。

　　5、交通組織的不同。科學合理的交通組織不但使商家的經營因此獲益，直接影響顧客在實現消費時的切身感受，同時又是商業街空間結構的功能分區的標識。例如，蘇州周莊鎮商業街利用其水鄉的特點，通過游船實現人流交通。

　　6、商業環境與商業氛圍不同。商業街商業環境的營造，由多種因素構成：建筑物、衛生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、城市小品等，均是商業街環境的組成部分，這些構成要素形成商業街的環境特色；同時，商業街的環境必須體現其整體統一性，這樣才能從總體上有別于其它商業街。

　　三、生態平衡理念

　　任何一條商業街，在規劃及建設發展中，將"生態商業"的理念植入其中，均可對其特色的形成產生重要影響。

　　生態商業有三層基本含義：

　　1、環境保護及商業街的綠化美化。從總體上看，商業街的建設不但要達到有關環保法規規定的基本要求，而且要采取特殊措施，通過獨特的綠化美化手段和對光、氣、水、聲音等的特殊處理，形成商業街的環境特色。

　　2、綠色經營與綠色消費。從經營的產品上看，綠色經營要求其產品應當低污染、無公害；從經營過程看，綠色經營要求在不對公共環境造成破壞的前提下，重視再生資源的回收與利用。而綠色消費不單指消費者盡量購買綠色產品，不應包括商業街應引導顧客在消費過程中應有較強的環保意識。

　　3、商業街內部要保持其"生態平衡"。商業街內部也存在相生相克、配套協調、自然平衡的規律性，這表現在商業服務業的總體量是否與整體的市場容量相適應、商業街的整體規劃是否適應商業經營發展的規律性等方面，同時，不同行業間、不同業種業態間、不同顧客群體間、不同的商業服務業經營企業間都存在著相互支持、依托和配套的規律性，在進行商業規劃時，若將眾多相克的商家聚在一起，或將一種非主力業態或商業能量較低的企業置于商業街的"黃金漩渦點上"，其后果可想而知，例如將書店與迪吧放在一起，將電影院放在商業街入口處等。

　　因此，進行商業街的整體規劃，研究商業發展之規律，形成平衡的局域市場的"生態"環境，并將本商業街置于更大范圍的市場去考量，看其與其它商業街是否能夠形成相生相輔的格局，將成為商業街長期發展的重要影響因素。

發布日期:2011-7-31

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