在日前舉辦的“2006年中國地產(chǎn)金融年會”上，與會專家學(xué)者在肯定了2006年房地產(chǎn)新政初見成效的同時(shí)，普遍認(rèn)為：未來20年左右，房地產(chǎn)業(yè)牛市還將延續(xù)，房價(jià)將平穩(wěn)上漲。

    新政見效尚需進(jìn)一步落實(shí)

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出：2006年房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，已經(jīng)取得了初步成績。全國近半數(shù)地級市場進(jìn)行了城市編制并公布住宅建設(shè)規(guī)劃，新建房屋套數(shù)及比例工作計(jì)劃也正在啟動，住房營業(yè)稅的政策也已基本落實(shí)。土地供應(yīng)的調(diào)控力度加大，土地的開發(fā)面積和城市房屋的拆遷面積得到了有效控制。廉價(jià)房制度也有了進(jìn)一步調(diào)控，經(jīng)濟(jì)適用房正在規(guī)范中發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過政府調(diào)控，呈現(xiàn)出積極變化的態(tài)勢，開發(fā)投資平穩(wěn)增長。

    數(shù)據(jù)顯示：今年1至9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長24.3%，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長3.9個(gè)百分點(diǎn)。9月份新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月回落了0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中上海、杭州、南京等長江三角洲的商品房價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，深圳、北京等城市的總體漲幅仍然偏高。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)：由于消費(fèi)者對政策和市場的觀望，商品房的成交量5至7月放緩，8至9月開始回升，漲幅分別為14.3%和8.7%。今年1至9月份40個(gè)大中城市新建商品住房累計(jì)成交面積同比增長7.6%。外資購房比較集中的城市6月份以來出現(xiàn)了不同程度的下降。

    朱中一指出：當(dāng)前總體形勢是好的。我們相信，隨著各地貫徹落實(shí)工作的不斷推進(jìn)，效益將進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，中低價(jià)位、中小戶型商品房逐步增加，房地產(chǎn)的價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，漲幅放緩的態(tài)勢。

    但他也同時(shí)指出：由于今年6月份以后，相當(dāng)一部分未開工項(xiàng)目重新進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批和調(diào)整，延遲了部分項(xiàng)目的開工，所以有可能在今年底或明年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)一度上漲的態(tài)勢。

    多方原因促成房產(chǎn)未來牛市

    “假如未來3到5年人民幣升值30%至40%，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟(jì)中將保持每年10%左右的增值，名義增長率會在12%至15%。這個(gè)數(shù)據(jù)是合理的，是跟經(jīng)濟(jì)基本因素相吻合的�！蹦Ω�大通董事總經(jīng)理兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師龔方雄在年會上作出了上述論斷。此言一出語驚四座，但與會專家學(xué)者普遍認(rèn)為：中國房地產(chǎn)業(yè)今后還將有一段較長的穩(wěn)步發(fā)展期。

    城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村建設(shè)推動全國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。朱中一認(rèn)為：今后一二十年是我國經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)展機(jī)遇期，也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，在此期間人民收入會進(jìn)一步提高，我國的城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，所以我國的房地產(chǎn)業(yè)還會有一個(gè)空間較大、時(shí)間較長的發(fā)展。
 

    朱中一特別指出：各地的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況差異會很大，東部的一些大城市，發(fā)展空間很可能在5至10年間就將基本飽和；但中西部城市，以及東部中小城市還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。盡管房地產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)區(qū)域性，但作為我們綜合觀察研究對象的應(yīng)該是全國整體的房地產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)將極大促進(jìn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)理性發(fā)展。

    人民幣升值提供資金鏈支持。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘也指出：人民幣匯改以后，匯率水平有一定的升值幅度，匯率升值對我國的影響，首先是有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，因?yàn)榈屠�率水平的生產(chǎn)隨著人民幣升值利潤率越來越薄，會向高附加值生產(chǎn)轉(zhuǎn)移；其次有利于促進(jìn)區(qū)域間平等發(fā)展，由于沿海地區(qū)勞動力成本高于內(nèi)陸地區(qū)，在人民幣漸進(jìn)升值過程中，企業(yè)會有更強(qiáng)的動力向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而有利于區(qū)域間均衡發(fā)展；還有為中國出口貿(mào)易降壓。

    因而可以說，升值壓力和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長，將對房地產(chǎn)價(jià)格未來變化提供強(qiáng)有力的資金鏈支持。
 

    外資看好中國房產(chǎn)市場。世邦魏理仕大中華區(qū)董事總經(jīng)理蒲敬思說：中國政府鼓勵(lì)私人購房的政策使境外資本認(rèn)為這個(gè)市場作為一個(gè)全新的融資領(lǐng)域變得越發(fā)有吸引力。

    蒲敬思綜合業(yè)界情況認(rèn)為：中國房地產(chǎn)市場首先是擁有10年、15年甚至20年之久的較有利的長期趨勢，即使像成都、天津等二級城市，也在持續(xù)快速發(fā)展并日益成熟，很多投資者正是看好這個(gè)需求商機(jī)；其次是投資的收益率，綜合整個(gè)亞洲數(shù)據(jù)，除中國外收益率都非常低。

    蒲敬思還指出：中國融入全球化進(jìn)程之中，吸引了眾多全球資本的注意。境外人士普遍認(rèn)為人民幣會越來越有價(jià)值，因此加大了在中國各地的投資額。僅今年上半年，在中國的投資已達(dá)50億美元。20%的增長是在住宅區(qū)的投資，其余增長則來自辦公區(qū)投資。

    數(shù)據(jù)顯示：來自世界各地的投資者都已進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。盡管他們中過半數(shù)來自中國香港，但新加坡、日本，甚至澳大利亞的機(jī)構(gòu)投資者也已進(jìn)入。一致的觀點(diǎn)是，這個(gè)市場非常大、非常有潛力。
 

    繁華背后尚存隱憂

    朱中一指出：當(dāng)前特別需要關(guān)注的問題主要是部分地區(qū)，特別是中小城市和市場發(fā)展相對平穩(wěn)地方對中央調(diào)控政策的認(rèn)識還有差距；住房調(diào)整結(jié)構(gòu)的工作進(jìn)展不十分理想，部分地區(qū)對調(diào)整項(xiàng)目的審批緩慢，對新開工面積的影響較大。這對下一步調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)可能有一定影響。

    哈繼銘也在會上發(fā)出警告：我國目前的人口結(jié)構(gòu)以及資本賬戶比較關(guān)閉的狀態(tài)容易催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫，必須加以防范。